【陷阱提示】

　　混淆“复式”与“跃层”的概念，令购房者判断失误。

　　【风险描述】

　　同事小白购买了一套双层住宅，楼上楼下的格局、气派的楼梯，令蓝天羡慕不已。

　　轮到自己选房的时候，蓝天的目光落到了一套“复式结构”的房屋上。看到效果图，蓝天就想到了小白的房子。

　　简单询问了一下，蓝天就决定买下这套房子，实现自己未来“楼上楼下”的生活。虽然是顶楼，为了自己的所爱，也只能忍了。

　　可是到了交房的时候，蓝天眼前的房子却不是自己所设想的那种“楼上楼下”。虽然也有楼梯，也有上层下层，但是这个上层和下层有一部分是重叠的，跟单独的两层并不相同，总体的层高就低了不少。小白的房子的两层都一样高，而且没有任何重叠。

　　更可气的是，顶层的屋顶不是平的，而是一种不规则的形状，中间高，四周低，房间的形状也不是方方正正的，有的是长方形削去一角，还有的是削去两角，以后的装修都是问题。

　　蓝天很气愤，去找开发商理论，可是开发商说，这个在当初已经介绍了，我们的广告写的是“复式”住宅，而且合同也约定的是“复式”住宅，您把它理解成了“跃层”住宅，这也怨不得我们。

　　“复式”≠“跃层”?可是效果图上看起来差别不大呀?蓝天越想越糊涂。

　　【防范对策】

　　1、搞清楚概念

 

跃层房屋实景

　　跃层式住宅

　　复式结构住宅

　　错层式住宅

　　主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层式住宅整体房间的高度仍然相当于一层的高度，只不过是位置有上有下，被错开了而已，往往头顶上看着高挑了不少，可是脚底下就要注意要高抬脚或是上楼梯。

　　2、算算面积和价格

　　与普通的房屋相比，这类房屋的面积计算和价格计算都比较复杂，复式结构住宅中超过一层层高的部分如何计算面积和价格、公摊面积如何计算、产权证上拥有所有权的面积是多少等问题，购房者在选购的时候一定要提前了解清楚，理智地作决定。

　　3、什么都没有数字重要

　　购买这类房屋的时候，不应依据效果图来作判断，因为开发商为了销售利润，往往会把复式和错层式的住宅宣传得像跃层式住宅一样高挑，并好像占据了两层楼高一样。这个时候，最重要的是看数字，如果一层的层高为2.60米，而销售的房屋不能保证所有的房间都达到这个层高，那么这套房屋就不可能是跃层式住宅。还要看到底有多少面积的层高超过单层层高，用数字作为客观的尺度来衡量，毕竟最终交付的房子是要以这些尺寸为准的。

　　最为重要的是，一定要把这些数字写进合同，否则无法主张交付的房屋与合同约定不符，只能自己接受这并不令人满意的房子。

　　4、谨慎对待顶楼

　　选择顶楼的时候，有一些特别需要注意的地方：

　　第一是顶楼的层高。各个地方是否都是同样的层高，如果层高不同，最高的地方层高是多少，最低的地方层高是多少，应当心中有数。

　　第二是房间形状是否规则。为了房屋外观的需要，顶层有些时候被设计成不规则的形状，但是不规则的形状会影响到房屋的使用，为日后的装修和居住增添麻烦。

　　第三是面积的计算。按照法律的规定，如果房屋屋顶为斜面结构的，层高在2. 20米以上的部位计算建筑面积。

　　第四是楼顶的设施。为了节省空间，开发商可能会将换气装置、净水装置等设备安置在楼顶，这些装置可能会发出声音或是震动，影响日的居住。

　　此外，楼顶的所有权的归属、楼顶是否会种植花草、楼顶是否有其他用途等，都应该在选房之初了解清楚。

　　【法律依据】　　《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》

　　(三)斜面结构屋顶　　房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2.20米以上的部位计算建筑面积。

　　《住宅设计规范( GB50096—1999)》　跃层住宅duplex apartment套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

　　套内使用面积计算，应符合下列规定：

　　跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计人使用面积;

　　5 利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积;净高在1.20m—2.l0m的空间按1/2计算使用面积，净高超过2. l0m的空间全部计人使用面积;

　　6坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利爵标准层使用面积系数反求。

　　3.6 层高和室内净高

　　3.6.1 普通住宅层高不宜高于2.80m。

　　3.6.2 卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2. lOm，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。

　　3.6.3 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，其1/2面积的室内净高不应低于2. l0m。

　　3.6.4 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。

　　3.6.5 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。